Na co si dát pozor při uzavření rezervační smlouvy - 2.díl

Mgr. Petr Dvořák
Sdílejte článek

V předchozím článku bylo upozorněno na důvody, pro které je vhodné, aby si případní zájemci o koupi nemovitosti nechali zkontrolovat rezervační smlouvu advokátem. Zároveň v článku byla popsána ujednání, která by v rezervační smlouvě neměla chybět. 

Rezervační smlouva bývá třístranná, smlouvu uzavírá realitní kancelář, vlastník nemovitosti a zájemce o nemovitost. I když to v současnosti nebývá již tak časté, někdy je zájemci o koupi nemovitosti předložena ze strany realitní kanceláře, návrh rezervační smlouvy, jehož stranami je pouze realitní kancelář a zájemce. Ještě před několika lety byl tento formát smlouvy pravidlem. Tato praxe se změnila rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 332/2002 (obdobně pak i 33 Cdo 3448/2012), kdy bylo Nejvyšším soudem ČR vyslovena právní věta, dle které pouze účastníci samotné kupní smlouvy, tedy zájemce a vlastník nemovitosti, se mohou zavázat k uzavření budoucí kupní smlouvy. Ve svém důsledku toto rozhodnutí znamená, že zájemcův závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu upravený v rezervační smlouvě, jehož účastníkem není vlastník nemovitosti, je neplatný, pokud realitní kancelář není nepřímým zástupcem vlastníka nemovitosti. Ani zájemce ani vlastník nemovitosti by tak nebyli povinni uzavřít kupní smlouvu. Většina realitních kanceláří vzala shora uvedenou judikaturu Nejvyššího soudu na vědomí a uzavírá rezervační smlouvu společně se zájemcem i vlastníkem nemovitosti.

Na první pohled by se tak mohlo zdát, že je výhodné pro zájemce, když rezervační smlouvu uzavře pouze s realitní kanceláří, a to z důvodu, že by mohl následně bez jakékoliv sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy. Takovéto doplnění rezervační smlouvy o vlastníka nemovitosti je ale také v zájmu samotného zájemce. Zájemce bude mít tak zajištěno, že i vlastník nemovitosti, coby účastník rezervační smlouvy, bude zavázán k uzavření kupní smlouvy.

Zásadní povinností vyplývající z uzavřené rezervační smlouvy je povinnost zájemce uhradit rezervační poplatek, jehož výše odpovídá většinou provizi realitní kanceláře za zprostředkování prodeje nemovitosti. Tato částka bývá poměrně vysoká. Doporučuji, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání, že uhrazený rezervační poplatek bude v případě uzavření kupní smlouvy v plné výši započten na kupní cenu. V drtivé většině se hradí rezervační poplatek přímo realitní kanceláři, která by měla vrátit rezervační poplatek zájemci, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně vlastníka nemovitosti. Vyvstává tak pro zájemce zásadní otázka, zda se může spolehnout, že mu následně realitní kancelář vrátí rezervační poplatek. A jak se může bránit? Problém rezervačního poplatku bude rozveden v dalším mém článku.

Sdílejte článek
Mgr. Petr Dvořák

Mgr. Petr Dvořák

Po složení profesních zkoušek jsem se stal v roce 2012 advokátem a v roce 2015 jsme společně s kolegou Petrem Křiváčkem založili advokátní kancelář Dvořák-Křiváček. Již od počátku své právní praxe poskytuji své právní služby realitním kancelářím. Jsem si vědom toho, že je třeba věnovat každému klientovi maximální úsilí. Jen takovým způsobem lze získat jejich důvěru.

komentáře

Přidat komentář

Slova našich klientů

S makléři z týmu Philip & Frank spolupracujeme již několik let. Za tu dobu jsme si potvrdili, že to byla dobrá volba. Zejména jsme byli spokojeni s transparentností a pravidelnou informovaností o průběhu zakázky. Zároveň nám byla zachována kontrola nad rozhodováním. Společně s výborným právním servisem rádi doporučíme našim přátelům i příbuzným.

Martin a Tereza K.

Na doporučení jsem se, při prodeji našeho bytu, obrátila na makléře z týmu Philip & Frank. Byla jsem velmi spokojená a nadšená. Jejich vysoce profesionální přístup – schůzky s námi, organizace prohlídek bytu s klienty, posléze vyřizování formální stránky prodeje, včetně spolupráce s velmi schopným právníkem, mě ohromil. Oceňuji jejich kompetenci a doporučuji tuto realitní kancelář dalším klientům.

Ludmila K.

Díky profesionalitě makléřů ze společnosti Philip & Frank jsem pochopila, že i nákup nemovitosti může být příjemnou záležitostí. Jejich pečlivost, spolehlivost, lidská vstřícnost a vlídnost nám dovolily plně se soustředit pouze na nemovitost. Všechny starosti kolem koupě z nás byly sejmuty a my si nákup bytu mohli jen užít. Takto si to člověk vysní, ale nikdy bych nevěřila, že je to opravdu možné. Děkuji za dokonalý servis!

Zuzana P.

kontaktujte nás

sídlo společnosti
Philip & Frank s.r.o.
Viktora Huga 359/6
150 00 Praha 5
Česká republika