Novinky ze světa realit aneb jak se vyvíjí realitní trh

13. 4. 2020

Na internetu je k přečtení mnoho článků o tom, jak se bude vyvíjet realitní trh během karantény a po jejím ukončení. Jaká další vládní opatření na nás dolehnou, nikdo nevíme. Jak v této vypjaté době fungují realitní kanceláře, a co opatření v reálu znamenají pro klienty, na to jsme se zeptali Filipa Šejvla, Managing partnera společnosti Philip & Frank.

Jak v této vypjaté době funguje Vaše realitní kancelář? Co opatření v reálu znamenají pro klienty?
*

Realitní kanceláře mohou normálně pracovat, neporušují tím žádné vládní nařízení. Náš tým funguje tak, aby i makléři a makléřky mohli dodržovat nouzový stav a chránili tak své zdraví. Lidé samozřejmě hledají nemovitost ke koupi či pronájmu i za současné situace, na tom se nic nemění.

Jak doporučujete postupovat při zájmu o prohlídku nemovitosti, když je povolen pouze pohyb do práce, z práce, do lékárny či prodejny potravin?
*

Zájemci o koupi nemovitosti by se v současné situaci neměli prohlídky bytu, v ideálním případě, fyzicky účastnit. Děláme všechno pro to, abychom zájemcům představili nemovitost, jak nejlépe to jde. Makléři vysílají živé "video prohlídky" přímo z bytů (domů) a podrobně popisují také lokalitu. V případě, že zájemce na prohlídce nemovitosti trvá, dodržujeme během prohlídky doporučená opatření (rozestup, ochranné pomůcky, apod.) Prohlídka by v tomto případě měla být krátká a měla by se s ji spolu s makléřem účastnit pouze jedna osoba.

Co zájemci ze zahraničí? Jak probíhá prodej či pronájem nemovitosti, když zájemce nemůže přijet do Prahy?
*

Prodáváme a pronajímáme nemovitosti i na dálku. Díky dlouholeté spolupráci s advokátní kanceláří Dvořák Křiváček, která má zkušenosti i se zahraniční klientelou, jsme schopni dokončit transakce s klienty odkudkoliv. Samozřejmostí je schopnost komunikace v několika světových jazycích. Ať už se jedná o prodej či pronájem nemovitosti, obojí lze provést i bez aktuálního pobytu klienta v České republice. I v nouzovém stavu tedy můžeme dokončovat převody vlastnických práv nemovitosti na dálku.

U pronájmu opět doporučujeme "video-prohlídky" nebo "live-streamy." Dobré je si podrobně prostudovat lokalitu. V případě potřeby mohou zájemci ze zahraničí poslat na prohlídku například svého známého či kolegu pracujícího v České republice. I v tomto případě klademe důraz na bezpečnost. Pokud se zájemci byt líbí, jsme schopni opět provést všechny náležitosti na dálku. Nikdo bohužel neví, jak dlouho budou opatření trvat a byla by škoda přijít o vysněnou nemovitost.

Ubytovací službu Airbnb koronavirus zasáhl nejvíce. Na trh se během krátké doby dostalo značné množství bytů, které dříve nebyly dostupné. Co to obnáší a jaká jsou rizika pronájmu takovýchto bytů?
*

Kdo z nás nechtěl někdy bydlet na Malé Straně s výhledem na Pražský hrad? Za normální situace jsou takové byty v nabídce jen velmi krátce a jsou finančně velmi nákladné. V tuto chvíli ale ta možnost je. Téměř ze dne na den se na trh uvolnily stovky podobných bytů. Ve výsledku to znamená, že vznikl přebytek bytů v těchto lokalitách a tím i tlak na ceny nájmů. Majitelé a provozovatelé těchto nemovitostí se snaží zaplatit alespoň své náklady. Byty jsou v atraktivních lokalitách, většinou i s nějakým nadstandardním vybavením či službou.

To vypadá všechno skvěle. V čem je tedy problém?
*

Domnívám se, že zájemci o pronájem bytu, si často neuvědomují, že byt nemusí být nutně nabízen majitelem (Byty často dále podnajímají provozovatelé těchto bytů, kteří je mají od majitelů pronajaté). Se zájemci jsou pak uzavírány podnájemní smlouvy - ne klasické nájemní smlouvy. V podnájemních smlouvách pak mohou být jiné výpovědní podmínky či dokonce pokuty, na které není klasický nájemce zvyklý.

Co přesně tedy v takové situaci hrozí zájemcům o pronájem bytu?
*

Podnájemní smlouva může obsahovat např. měsíční výpovědní dobu nebo dokonce sankce. Zájmem provozovatele těchto bytů totiž může být rychlé uvedení bytů zpět ke krátkodobým pronájmům, protože ty jsou pro ně finančně výhodnější.

Pokud se ale na situaci podíváme z druhé strany, tj. z pohledu provozovatelů těchto bytů, úhel pohledu je trochu jiný. Často je tlačí čas, protože musí hradit své závazky, např. nájemné vlastníkům, v některých případech i úvěry. Uzavírají nájemní smlouvy, aniž by dostatečně prověřili nájemce, takže se jim může stát, že pronajmou byt někomu, s nímž by za normálních okolností smlouvu neuzavřeli. Za následky těchto rychloakcí považuji zejména zničení majetku, problémy se sousedy či větší než domluvený počet osob v nemovitosti.

Jaké je řešení, které doporučujete majitelům nemovitostí, kteří byt chtějí pronajmout?
*

Každému provozovateli doporučuji nastavit smluvní podmínky výhodně pro obě strany. Podnájemníci hledají férové podmínky a cenu, nechtějí se obávat, co nastane, až se hranice znovu otevřou. Díky dobře stanoveným podmínkám se byt rychleji pronajme a s trochou štěstí narazíte na dlouhodobé a spolehlivé nájemníky. Při stanovování ceny nájmu samozřejmě berte v potaz hypotéku, náklady na byt, konkurenci v dané lokalitě a další faktory. Promyslete podmínky z dlouhodobé perspektivy a nedávejte přednost pochybným osobám, které chtějí využít vaší tíživé situace.

Naše společnost nabízí možnost budoucí podnájemníky prověřit a požadovat po nich reference z předchozího bydlení. Lze tak předejít nepříjemnostem a stížnostem. Konečné rozhodnutí o volbě nájemníka je vždy na majiteli či provozovateli nemovitosti, my se však snažíme vybrat osobu, která bude nejlépe vyhovovat představě majitele. Nezáleží tedy na tom, kdo přijde na prohlídku první, kdo poslední a kdo s obálkou peněz.

Co má tedy udělat majitel nemovitosti, když nemá na vybírání podnájemníků čas nebo žije v zahraničí? Dá se taková situace řešit nebo taková osoba zkrátka nemá šanci byt pronajmout?
*

V takovém případě nabízíme majitelům "kompletní správu nemovitosti":https://www.philip-frank.com/cs/nase-sluzby/property-care?utm_source=Blog&utm_medium=Duben&utm_campaign=Novinky%20ze%20sv%C4%9Bta%20realit%20aneb%20jak%20se%20vyv%C3%ADj%C3%AD%20realitn%C3%AD%20trh. Ta představuje velkou úsporu času a starostí. Ať už klienti žijí v Praze nebo v zahraničí, máme jejich byty v kompletní správě za jakékoliv situace. Starost o majetek je za všech okolností časově náročná a ne vždy se majitel může dostatečně časově angažovat (Obzvlášť co se týče starosti o nájemníky a jejich potřeby).

Co všechno služba obsahuje?
*

Jedná se o individuální službu, která je šitá přesně na míru vlastníka nemovitosti a lze ji průběžně jakkoliv upravit s jasným cílem nejvyšší spokojenosti klienta. Ať už se jedná o zastupování na úřadech, na schůzi vlastníků či o komunikaci s nájemníky, vše jsme schopni zařídit. V případě zastupování na schůzi SVJ jsou samozřejmě všechny body dopředu konzultovány.

Má smysl v této chvíli kupovat nemovitost? Mají lidé počkat? Půjde vůbec cena nemovitostí dolů?
*

Naše společnost se specializuje na nemovitosti v atraktivních částech Prahy. Pokud je něco atraktivní a trendy, logicky je tam větší poptávka. Pravděpodobnost, že v těchto lokalitách půjde cena nemovitostí dolů, je tedy nižší než v lokalitách mimo Prahu nebo v okrajových částech Prahy. Vše ale velmi záleží na tom, jak dlouho současná krize potrvá.

Prahy se tedy, podle Vás, pokles týkat nebude?
*

Pokles cen lze možná očekávat v méně atraktivních lokalitách Prahy či u špatně prodejných nemovitostí. Z dlouhodobého hlediska si však myslím, že se ceny vrátí zase zpět a s velkou pravděpodobností budou v horizontu let dále stoupat. Praha bude vždy atraktivním místem k žití. A to myslím v celoevropském měřítku.

Co tedy radíte osobám, které uvažují o koupi nemovitosti?
*

Nikdo nevíme, co bude zítra. Jsem ale v této věci spíše optimista. Jednou tato omezení skončí. Pokud zájemci našli svoji vysněnou nemovitost v Praze, neodrazoval bych je od koupě. Centrum a širší centrum Prahy není nafukovací a vždy bude v těchto lokalitách spíše nedostatek bytů než přebytek.

Banky opět začínají nabízet zajímavé úvěrové podmínky, možná se zruší daň z nabytí...

Je také pravděpodobné, že se na trhu objeví byty od provozovatelů AirBnB, kteří mají byty ve vlastnictví a budou třeba i nuceni se jich zbavit. Doporučuji tedy sledovat nabídky a pokud se něco zajímavého objeví, dlouho bych se nerozmýšlel. V dlouhodobém horizontu se u těchto nemovitostí neprodělá. Vše ale samozřejmě závisí na individuální situaci toho kterého klienta.

Potřebujete-li poradit s čímkoliv ohledně prodeje či pronájmu nemovitosti "kontaktujte nás":https://www.philip-frank.com/cs/#contact.

FILIP ŠEJVL
*

MANAGING PARTNER
=================

Po studiích na Karlově univerzitě (Západoevropská studia) a poradenství v oblasti dotací z Evropské unie jsem se od roku 2008 věnoval prodeji nemovitostí na Floridě pro českou klientelu. Zkušenosti a detailní poznání vyspělého realitního trhu mě dovedlo k aplikování některých poznatků na český trh v rodinné firmě. Zjistil jsem, že skutečně osobní a upřímný přístup je na českém realitním trhu vzácností. Od roku 2014 spolu s „Frankem“ tvoříme a stále vylepšujeme společnost Philip & Frank. Své zkušenosti využívám i ve známé americké televizní reality show o bydlení a realitách „House Hunters International.“

/content/file/4bd513be-fa23-4945-9661-8ec95abc8e4c/crop?width=900&height=900&ext=jpg&s=b2d8bdd004"