Opravdu jsou hypotéky nyní dostupnější?

Chcete získat hypotéku, ale nestíháte sledovat aktuální situaci a nařízení ohledně hypotečních úvěrů? Co se změnilo na cestě k vlastnímu bydlení během nouzového stavu, jaké jsou podmínky a kdo na hypotéku dosáhne? Na to jsme se zeptali pana Jiřího Vagnera, který našim klientům pomáhá s vyřizováním hypoték a dalšími službami v oblasti financí.

Jak podle Vás coronavirus změnil hypoteční trh?

Samotné onemocnění mělo dopad pouze zdravotní, ale aktuální fungování hypotečního a realitního trhu výrazně ovlivnily zejména vládní nařízení. Díky nim se ekonomické fungování spousty odvětví změnilo a s tím i uvažování o nových investicích vč. pořízení vlastního bydlení.

Jak se tedy ovlivnilo hypoteční uvažování?

Vládní opatření negativně ovlivnilo celou řadu oborů. Mnoho zaměstnanců přišlo o práci nebo mají sníženou mzdu. Jedná se zejména o odvětví gastronomie, cestovního ruchu, ale i sportu a kultury. Drobní podnikatele zavřeli, velké firmy snížily své stavy. Lidé, kteří měli v plánu žádat o hypotéku, tak od myšlenky okamžitě odstoupili a čekali jak se situace vyvine. Banky na situaci logicky reagovaly tak, že tyto a další rizikové skupiny nechtějí vůbec úvěrovat.

Nebylo lehké sledovat aktuální dění a změny. Co se tedy odehrálo?

Hypoteční, ale zejména realitní trh byl zastaven a nikdo nevěděl na jak dlouho. Měsíc a půl lidé jen čekali. Z části z důvodu ekonomických dopadů na rodinné finance, z části z důvodu ohlášeného zrušení daně z nabytí a z části z důvodu nepodloženého očekávaného snížení cen nemovitostí. Pokud vám přestane chodit výplata nebo se sníží o polovinu, tak je samozřejmě rozumné pozdržet všechny investice do doby než se situace trochu vyjasní. O cenách nemovitostí laik také nebude mít pochopitelně takový přehled, aby vzdoroval názoru médií. Ale to co se stalo v souvislosti zrušení daně z nabytí nemovitosti, by se stát jednoduše nemělo. Totiž oznámit, že bude zrušena daň, která všem kupujícím úspoří min desítky, ale většinou stovky tisíc korun a to v době, kdy samo Ministerstvo financí nevědělo za jakých podmínek to bude, mi přijde jako vysoce nezodpovědné. Jak se následně ukázalo – tento návrh nebyl komunikován ani v koalici a díky tomu jsme na podmínky zrušení daně čekali dlouhé týdny. Toto vše v situaci, kdy jsme každý den četli katastrofické zprávy z vlády o zavřených hranicích, obchodech, restaurací, divadel a o nedostatku roušek apod. Výsledek? Nakupoval jen ten, kdo opravdu musel.

ČNB snížila úrokové sazby. Jak na to zareagovaly hypoteční banky?

Lidé vzali doslova banky útokem, kde se však dozvěděli, že snížení sazeb na dlouhodobé půjčky aktuálně nehrozí. Proč, když se základní úroková sazba vyhlašované ČNB snížila, a ČNB dokonce vyhlásila uvolnění restriktivních opatření pro poskytování hypotečních úvěrů? Banky totiž naopak vyhodnotili situaci na trhu jako rizikovou a sazby snížit nemohli. Museli totiž navýšit tzv. rizikovou marži, která držela až do minulého týdne sazby na úrovni sazeb z prvního kvartálu. Chování bank bylo naprosto přirozené a navíc podpořené obrovskou vlnou žádostí klientů, kteří žádali o odklad splátek. Dosud se domnívám, že ČNB společně s vládou nejednala vůči klientům, ale ani vůči bankám fér.

Jaké faktory ovlivňují úrokovou sazbu?

Jak už jsem zmínil, jeden z faktorů je riziková marže. Jednoduše řečeno čím vyšší je riziko nesplacení úvěru, tím více si toto riziko nechají banky zaplatit. Mnoho lidí obviňuje banky, že zneužívají situace a zvýšená riziková marže je jen dalším ziskem. Ale to je velký omyl – ano bance zůstane větší část splátky jako ,,dočasný zisk”, ale z tohoto ,,zisku” pak hradí ztráty z nesplácených úvěrů popř. vytváří opravné položky na pokrytí vzniklých ztrát. Dále jsou zde náklady na zdroje peněz, náklady na poskytnutí úvěru a samozřejmě obchodní marže neboli zisk. Nesmíme zapomenout na velkou konkurenci na bankovním trhu, která je také velkým hybatelem úrokových sazeb a samozřejmě kompletní makroekonomické ukazatele ČR.

Jaké byly další opatření ze strany bank?

Většina bank omezila financování nemovitostí s podílem vlastních zdrojů do 20%. Zároveň vydefinovali rizikové obory a pracovní pozice, které nefinancují nebo financují omezeně. Některé banky zastavili úvěrování úplně a některé nastavili plošně podmínky pro klienty tak, že je splní jen velmi málo klientů. Kdy očekáváte návrat do starých kolejí v hypotečním trhu? V tomto týdnu jsme zaregistrovali první pozitivní změny – sazby mírně klesají, banky pozitivně reagují i na znovuobnovení zmíněných oborů a věřím, že se všechna opatření budou v průběhu června dále uvolňovat a na úvěr dosáhne stále větší množství klientů.

Kdo tedy nedostane v této chvíli hypotéku?

Stále budou mít potíže lidé z problematických oborů,kterým dosud nechodí příjmy ze zaměstnání nebo podnikání, ale skutečně věřím, že se to obrátí a do několika týdnů nebude nikdo omezený. Je velkou otázkou jak budou banky posuzovat klienty, kteří požádali o odklad splátek? Nebo jak se bude nahlížet na živnostníky, kteří požádali o podporu z důvodu výpadku příjmů ? Věřím však, že to bude vždy posuzováno individuálně.

Jak se mají lidé zorientovat v této situaci?

Řekl bych, že se ve všem normální člověk nemá šanci zorientovat. Těch faktorů, informací a novinek je tolik, že to prostě nejde. Máme dokonalé informace, pracujeme 10–12 hodin denně a sotva stíháme vše zpracovat. Změny a novinky přicházejí doslova každou hodinu. Doporučuji proto najít si zkušeného úvěrového poradce, který má dokonalý přehled o celém bankovním trhu. Mnoho lidí si stále myslí, že pořídit si hypotéku napřímo bez pomoci, vyjde levněji, ale opak je pravdou. Zdarma vám každý dobrý poradce udělá přehled celého trhu, zajistí nejvýhodnější podmínky a tím šetří jak Vaše peníze, tak hlavně mnoho desítek hodin vašeho času, který ztratíte obíháním bank a následných propočtů, které nikdy nebudou tak přesné. Navíc, i když si vyhradíte dva dny dovolené a tyto banky si obejdete, v každé se dozvíte jen výhody popřípadě jen některé nevýhody. Vaše volba banky bude pak spíše loterií. Nemluvím ani o výrazně odlišném výpočtu příjmů bank, rozdílném nastavení cenové politiky bank atd.

V případě dotazů nás kontaktujte. Rádi vám zajistíme všechny druhy úvěrů.

Jiří Vagner

Veškeré finanční služby společnosti Philip & Frank jsou poskytovány prostřednictvím partnerské společnosti, která se specializuje na finanční poradenství a zprostředkování hypotečních úvěrů.