Jak je to skutečně s dostupností bydlení v ČR?

10. 6. 2024

Optimismus z klesajících úrokových sazeb korigují tvrdá data
-----------------

Dostupnost bydlení je klíčový ukazatel, od kterého se odvíjí dynamika celého rezidenčního trhu s nemovitostmi. Vstupují do něj tři základní parametry:
- cena bytů,
- čistý příjem domácnosti,
- průměrné úrokové sazby hypoték.
Pokud jsme v letech 2010 až 2020 zažívali „zlatou“ éru dostupnosti vlastního bydlení, tak od roku 2021 dochází u všech třech sledovaných parametrů k velmi dynamickému vývoji.

V lednu 2009 dosahoval index dostupnosti bydlení 50,9 %, tzn. že domácnost vynaložila na bydlení v průměrném bytě více než polovinu svých čistých příjmů. V této době byla úroková sazba hypoték 5,62 % a průměrná cena bytu dosahovala výše 2,11 mil. Kč.

V letech 2010 až 2020 jsme v rámci realitního trhu zažívali historicky nejlepší období. Domácnosti vydaly na bydlení cca 35−45 % svých čistých příjmů měsíčně, průměrná cena bytu se držela kolem 4 mil. Kč a sazba hypoték se držela na úrovni 1,5−3 %.

Od roku 2021 však zažíváme zcela odlišný příběh, kdy nejprve postupně a následně skokově zdražují nejen nemovitosti, ale také hypoteční úrokové sazby. V závěru roku 2022 se index dostupnosti bydlení vyhoupl nad neuvěřitelných 71 %, sazby hypoték činily průměrně 6,3 % a cena průměrného bytu se pohybovala kolem 4,7 mil. Kč.

Po poklesu inflačních tlaků a korekci úrokových sazeb ze strany ČNB se nyní index pohybuje na úrovni 59,4 %, což znamená výrazný pokles, ale pořád je velmi výrazně výš než v letech 2010−2020. I to je důvod, proč počet měsíčně poskytnutých hypoték roste jen pomalu.

KAM SE POSUNE DOSTUPNOST BYDLENÍ V NEJBLIŽŠÍCH MĚSÍCÍCH A LETECH?

Pokud se podíváme na všechny tři ukazatele, tak hypoteční sazby by měly do konce roku klesnout na úroveň 4,5 až 5 % při současném růstu mezd o 5−6 %. Nabídkové ceny bytů však bohužel pozitivní výhled nenabízejí. Očekáváme růst o 5 % a není vyloučeno, že bude ještě dynamičtější. Důvodem je převis poptávky nad nabídkou nemovitostí. Hodnota indexu dostupnosti bydlení by se tak na konci roku měla pohybovat kolem 55 %.

Pro příští rok očekáváme další pokles hypotečních sazeb až pod 4 % a růst mezd kolem 5%. I nadále se však budou zvyšovat ceny nemovitostí. Při tomto trendu se tak na konci roku 2025 dostaneme na hodnotu dostupnosti bydlení kolem 50 %, tedy zhruba na úroveň roku 2009.

Potřebujete poradit s novým bydlením?

Neváhejte nás kontaktovat:
+420 602 544 858; info@philip-frank.com