Konec iluze bezpečné Dubaje? Realitní trh čelí zkoušce

4. 3. 2026

Pozornost globálních trhů se dnes soustředí na eskalující válečný konflikt na Blízkém východě. Ten však pouze odkryl slabinu a zvýraznil riziko, které investoři při nákupu nemovitostí v Dubaji dlouhodobě přehlíželi, a to otázku bezpečnosti a geopolitické stability. „Dubajský realitní boom byl postaven především na růstu cen a výnosů, nikoli na hlubší analýze dlouhodobé bezpečnosti regionu ani na porozumění jeho kulturnímu a regulatornímu prostředí,”uvádí Filip Šejvl, managing partner realitní kanceláře Philip & Frank. Současná situace tak představuje zásadní test důvěry v celý investiční model a vyvolává zvýšenou nervozitu na trhu.

„Geopolitická nejistota je katalyzátor, nikoliv příčina. Dubaj vykazovala známky přehřátí již před současnou eskalací. Pokud je růst příliš rychlý a tažený především očekáváním dalšího růstu, systém je strukturálně křehký,“ komentuje Šejvl.

Podle něj byl dubajský boom z velké části postaven na dynamice kapitálu, mobilitě investorů a masivní výstavbě. Investice do nemovitostí se staly trendem podporovaným mediálními výstupy, sociálními sítěmi i příběhy o rychlém zhodnocení. „Pokud je hlavním argumentem to, že ceny stále rostou, nejde o stabilitu, ale o očekávání. A očekávání se může změnit velmi rychle,“ dodává Šejvl.

Realitní kancelář Philip & Frank je součástí globální sítě LeadingRE (Leading Real Estate Companies of the World), díky čemuž může Filip Šejvl sledovat vývoj napříč regiony a vnímat strukturální rizika v širších souvislostech. „Nikdy jsem nechtěl stavět investiční strategii na regionu, jehož historický, kulturní a regulatorní vývoj detailně neznám. Stabilita není marketingový slogan, ale dlouhodobá zkušenost trhu,“ říká.

Současná situace má podle něj paralely s vývojem v USA před hypoteční krizí v letech 2007–2008, kdy rychlý růst cen a dostupné financování vytvořily iluzi trvalé expanze. Podobné varovné signály se objevily také v Číně po roce 2020, kdy rozsáhlá výstavba a přebytek bytových jednotek vedly k výrazné korekci trhu.

Dubajský trh přitom v posledních letech zaznamenal mimořádnou dynamiku. V roce 2025 evidoval více než 215 000 realitních transakcí v celkové hodnotě přibližně 686 miliard AED (zhruba 187 miliard USD), což představuje jeden z nejsilnějších ročních výsledků v historii emirátu. Ceny rezidenčních nemovitostí od roku 2022 do začátku roku 2025 vzrostly přibližně o 60 %, a to při současném spuštění rozsáhlých developerských projektů. Ratingová agentura Fitchjiž v loňském roce upozornila, že kombinace rekordní nabídky – odhadovaných více než 200 000 nových jednotek plánovaných v letech 2025–2026 – může vést k dvouciferné cenové korekci.

„Historie ukazuje, že kombinace nadměrné výstavby a investic motivovaných primárně výnosem je z dlouhodobého hlediska riziková,“ upozorňuje Šejvl.

Proti Dubaji nyní hraje několik faktorů současně. Výrazně mezinárodní struktura vlastníků znamená vyšší citlivost na globální náladu investorů. Na rozdíl od trhů s převážně domácím vlastnictvím, např. v České republice, může v případě nejistoty dojít k rychlému přesunu kapitálu. Paralelně pokračuje rozsáhlá výstavba nových projektů, což při ochlazení poptávky vytváří tlak na ceny.

Klíčovým faktorem je však důvěra. Dubaj byla dlouhodobě prezentována jako bezpečný investiční přístav v regionu. Pokud je bezpečnost zpochybněna, mění se základní investiční předpoklad.

Podle Šejvla lze očekávat několik scénářů. Krátkodobě může nastat, a pravděpodobně už nastává, zvýšená nervozita a snaha části investorů snížit expozici. To by znamenalo tlak na ceny i likviditu trhu. Ve střednědobém horizontu bude rozhodující délka a intenzita geopolitického napětí. „Čím déle bude region vnímán jako nestabilní, tím složitější bude návrat důvěry. Reputace bezpečné destinace se obnovuje roky, nikoli měsíce,“ doplňuje. 

Zahraniční investice podle něj zůstávají legitimní součástí diverzifikace portfolia. „Investor by si ale měl položit základní otázku: rozumím tomuto trhu dostatečně hluboko, nebo reaguji pouze na jeho minulou dynamiku? Bezpečnost, právní stabilita a dlouhodobý vývoj země musí být stejně důležité jako výnos.“