Na co si dát pozor při uzavření rezervační smlouvy - 1.díl

2. 4. 2017

Většina nemovitostí je v současné době nabízena k prodeji realitními kancelářemi, které tak pro vlastníka nemovitosti vyhledávají potencionální zájemce a s těmito zájemci následně provádějí prohlídku nemovitosti a zprostředkovávají veškerá jednání mezi stranami.

Konkrétnímu zájemci je pak realitní kanceláří předložen návrh rezervační smlouvy. Rezervační smlouvy jsou většinou svou formou smlouvy o budoucí smlouvě kupní, a to z důvodu, že se zájemce v rezervační smlouvě zavazuje v konkrétní lhůtě uzavřít kupní smlouvu. Pro případ, že by ve stanovené lhůtě zájemce neuzavřel kupní smlouvu, bývá toto porušení sankcionováno relativně vysokou smluvní pokutou.

Mnozí zájemci o koupi nemovitosti dělají tu chybu, že rezervační smlouvě nepřikládají až takovou důležitost a podepisují ji, aniž by si ji nechali zkontrolovat advokátem. Rezervační smlouva je dle mého názoru nejdůležitější dokument z celého procesu realizace nákupu nemovitosti, protože v ní by měly být dohodnuty mantinely budoucí kupní smlouvy. Je třeba se vyhnout takovým rezervačním smlouvám, ve kterých se zájemce zavazuje uzavřít kupní smlouvu, aniž by bylo v rezervační smlouvě cokoliv řečeno o obsahu kupní smlouvy.

Zájemce pak může být nemile překvapen tím, že mu bude následně předložena kupní smlouva, jejíž obsah bude pro zájemce nepříznivý či dokonce rizikový. Zájemce se pak dostává do ošemetné situace, kdy je realitní kanceláří tlačen do uzavření pro něj nevýhodné kupní smlouvy s tím, že by jinak musel uhradit smluvní pokutu, pokud tak neučiní. Z tohoto důvodu je tak vhodné, aby v rezervační smlouvě byly uvedeny podstatné náležitosti kupní smlouvy.

Takovými náležitostmi bývají ujednání o tom, že kupní cena bude uschována v advokátní/notářské/bankovní úschově, v jaké lhůtě bude kupní cena zájemcem coby kupujícím uhrazena do úschovy a za jakých podmínek bude následně kupní cena z úschovy uvolněna prodávajícímu, za jakých podmínek bude nemovitost předána zájemci a dále, že při podpisu kupní smlouvy nebude nemovitost zatížena právními vadami s právem zájemce na odstoupení od rezervační smlouvy, pokud tato okolnost nebude naplněna.

V případě, že bude zájemce hradit část kupní ceny formou hypotečního úvěru, nemělo by se zapomínat tuto skutečnost uvést přímo v rezervační smlouvě společně se závazkem prodávajícího poskytnout zájemci v dané záležitosti součinnost, především uzavřít s jeho hypoteční bankou zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti ve prospěch hypoteční banky, s právem zájemce na odstoupení od rezervační smlouvy, pokud tato součinnost nebude prodávajícím poskytnuta.

Pokud by takové ujednání v rezervační smlouvě chybělo a prodávající by zájemci takovou součinnost neposkytl, zájemci by nebyl poskytnut hypoteční úvěr a de facto by zájemce neměl finanční prostředky pro uhrazení kupní ceny a ve svém důsledku by zájemce opět znovu riskoval, že by po něm prodávající mohl vymáhat smluvní pokutu případně náhradu škody.

Alternativou ke shora uvedenému (podstatné náležitosti kupní smlouvy jsou přímo součástí rezervační smlouvy) je, že by návrh kupní smlouvy byl přílohou samotné rezervační smlouvy. Tento způsob však zdržuje samotné uzavření rezervační smlouvy z důvodu, že prodávající se zájemcem začnou řešit detaily kupní smlouvy, které nejsou ovšem důležité a mohly by být mezi stranami vyřešeny před podpisem kupní smlouvy. Může se tak stát, že prodávající otráven jednáním se zájemcem ještě před uzavřením rezervační smlouvy, dá následně přednost jinému zájemci.

V dalších článcích bude upozorněno na další úskalí samotné rezervační smlouvy.