Na co si dát pozor při uzavření rezervační smlouvy - 2.díl

V předchozím článku bylo upozorněno na důvody, pro které je vhodné, aby si případní zájemci o koupi nemovitosti nechali zkontrolovat rezervační smlouvu advokátem. Zároveň v článku byla popsána ujednání, která by v rezervační smlouvě neměla chybět. 

Rezervační smlouva bývá třístranná, smlouvu uzavírá realitní kancelář, vlastník nemovitosti a zájemce o nemovitost. I když to v současnosti nebývá již tak časté, někdy je zájemci o koupi nemovitosti předložena ze strany realitní kanceláře, návrh rezervační smlouvy, jehož stranami je pouze realitní kancelář a zájemce. Ještě před několika lety byl tento formát smlouvy pravidlem. Tato praxe se změnila rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 332/2002 (obdobně pak i 33 Cdo 3448/2012), kdy bylo Nejvyšším soudem ČR vyslovena právní věta, dle které pouze účastníci samotné kupní smlouvy, tedy zájemce a vlastník nemovitosti, se mohou zavázat k uzavření budoucí kupní smlouvy. Ve svém důsledku toto rozhodnutí znamená, že zájemcův závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu upravený v rezervační smlouvě, jehož účastníkem není vlastník nemovitosti, je neplatný, pokud realitní kancelář není nepřímým zástupcem vlastníka nemovitosti. Ani zájemce ani vlastník nemovitosti by tak nebyli povinni uzavřít kupní smlouvu. Většina realitních kanceláří vzala shora uvedenou judikaturu Nejvyššího soudu na vědomí a uzavírá rezervační smlouvu společně se zájemcem i vlastníkem nemovitosti.

Na první pohled by se tak mohlo zdát, že je výhodné pro zájemce, když rezervační smlouvu uzavře pouze s realitní kanceláří, a to z důvodu, že by mohl následně bez jakékoliv sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy. Takovéto doplnění rezervační smlouvy o vlastníka nemovitosti je ale také v zájmu samotného zájemce. Zájemce bude mít tak zajištěno, že i vlastník nemovitosti, coby účastník rezervační smlouvy, bude zavázán k uzavření kupní smlouvy.

Zásadní povinností vyplývající z uzavřené rezervační smlouvy je povinnost zájemce uhradit rezervační poplatek, jehož výše odpovídá většinou provizi realitní kanceláře za zprostředkování prodeje nemovitosti. Tato částka bývá poměrně vysoká. Doporučuji, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání, že uhrazený rezervační poplatek bude v případě uzavření kupní smlouvy v plné výši započten na kupní cenu. V drtivé většině se hradí rezervační poplatek přímo realitní kanceláři, která by měla vrátit rezervační poplatek zájemci, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně vlastníka nemovitosti. Vyvstává tak pro zájemce zásadní otázka, zda se může spolehnout, že mu následně realitní kancelář vrátí rezervační poplatek. A jak se může bránit? Problém rezervačního poplatku bude rozveden v dalším mém článku.